房子烂尾怎么退房，由于开发商融资环境收紧，房企回笼资金成难题。不少知名开发商也陆续曝出资金状况堪忧、楼盘停工的消息，这就造成很多房企融资难度增加，资金链比较紧张，房子烂尾怎么退房。
如果所购买的房子烂尾，没有网签，但是有签订购房合同的话，是可以申请退房的。按照法律规定，你与开发商签订了购房协议，应当认定你们的合同已经成立。如果房屋取得了预售许可或者取得了房屋所有权证书，你们的合同就已经生效，是否网签不影响你们的合同效力。
如果开发商没有取得预售许可，也没有进行登记取得房产证，你们的协议尚不能确定法律效力。另外，鉴于很多城市通过网签对开发商的销售行为进行管理，你可要求开发商在一定时间内和你网签，在约定的期限内不能网签，你就可以通知开发商解除合同。即便你进行买卖的房屋是与个人进行的，也是和上述与开发商签订的购房合同是一样的，也就是说，网签仅仅是一种监督的手段，并不影响双方合同权利和义务的。
房屋烂尾的原因有哪些
烂尾楼形成的'原因较多，例如：在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工，等等。其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已经拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他人，无奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任凭风吹雨打。这样的例子有许多，而处置烂尾楼，也进而变成了地方政府长期的“心病”。
1、局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，工程后续资金跟不上，只好下马。例如，海南、北海等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。当时房地产额增长率远远高于销售额增长率，其中占很大比重是盲目和大肆炒地皮、炒项目的结果。
2、由于国际经济环境激烈变化，断了资金来源，被迫停工。
3、市场定位不准，暗淡的销售前景，迫使者要“改弦易辙”，停工求变。例如某烂尾楼，十年内盖了又停，停了又盖，一个重要原因就是在决策时对产品的定位和市场风险认识不足。
4、因施工质量低劣，被迫停工。某烂尾楼，地处寸土寸金的城市中心，建了8年多，始终无法竣工。由于存在严重的质量问题，只好爆破拆除。
【论文摘要】
房地产烂尾项目难于处理，除了项目本身面临的种种困境外，现行法律制度不能为处理工作提供有力的支撑是一个重要原因。对于房地产烂尾项目，政府应当以市场监护人的身份，积极干预，综合运用行政手段和法律手段，分类处理，其中主要应采取司法途径，解决烂尾项目的根本出路问题。
为了依法、有效地开展处理烂尾项目工作，至少应在三个方面进行制度创新，并应严格追究违反房地产市场监管规定，造成房地产项目烂尾的开发商的法律责任，包括刑事责任。
房地产烂尾项目是指已经进行前期投入，后来由于受市场、政策等各种因素的影响，工程停滞，并留下大量历史遗留问题的房地产开发项目。从项目外观和现状考察，可以通俗地划分为烂尾楼和烂尾地块。
一、房地产烂尾项目的成因
房地产烂尾项目的大量产生，有着特殊的历史背景。当时，房地产管理制度不健全，市场不规范，监管不到位，产生了过度投机行为，导致市场泡沫。
随着泡沫破灭，政策趋严，资金链断裂，建设项目停滞下来。目前，全国很多城市的房地产烂尾项目，基本上都产生于上世纪九十年代经济体制转型时期。这是房地产项目烂尾的最常见原因，所有的烂尾楼和绝大多数的烂尾地块都属于这种情况。 此外，也有少数烂尾地块是由于规划调整（例如，为了保护文物古迹、改造路网）等行政行为造成的。
二、房地产烂尾项目的困境
市场原因造成的房地产烂尾项目，面临多种困境，各种困境叠合在一起，形成了一种绝境。其中，最主要的困境是以下三种：
（一）被拆迁户寻求法律保护的困境。房地产烂尾项目，小者牵涉十余被拆迁户、几十人，大者牵涉数百被拆迁户、几千人众。多数被拆迁户经年累月处于临迁过渡状态，长期被拖欠拆迁补偿安置本金（包括被拆迁房屋的补偿费、临迁费或者租金）、滞迁费和违约金。
他们手握一纸回迁协议，即使打官司也无济于事──开发商没有可供执行的财产。即使偶尔有幸参与执行分配，又因合同纠纷，属一般债权，没有优先受偿权，几乎“血本无归”。
（二）开发商身陷巨额债务纠纷的困境。除对被拆迁户的债务外，开发商往往贡掣阂写钫瘢氩牧瞎┯ι獭⒊薪ㄉ痰戎浯嬖谡庋⒛茄恼ㄕ窬婪祝晌焦偎静恚啬逊怠３颂右莸目⑸掏猓粝吕吹拇蠖嗍亲什坏终蛘弑袅俚贡盏目⑸獭
（三）完全依靠市场寻求项目出路的困境。由于建设项目长期停顿，开发商的资质或者项目规划、用地手续等许多方面都存在问题。
在严格限制经营性用地加名、改名，以及禁止不采取公开招拍挂方式而私自转让经营性土地使用权等一系列宏观调控政策的背景下，仅仅依靠市场主体的努力，仅仅发挥市场机制的作用，这些烂尾项目几乎只剩下一条绝路。
当被拆迁户持久不断地进行反复、群体性信访、上访，以至严重影响社会和谐安定之际，一些地方政府开始着手处理房地产烂尾项目。可是不久发现，在现有法律制度和政策框架下，处理房地产烂尾项目近似一道无解之题。
三、有关房地产烂尾项目的法律问题
调研房地产烂尾项目，始终无法回避这样一些法律问题：
（一）市场和政府的界线究竟在哪儿？政府如何才能不为市场主体的市场行为“买单”？
（二）从法律角度考虑，这些项目的出路在哪里？
（三）怎样保障众多被拆迁户的基本财产利益，从根本上消除危害社会稳定的隐患？
（四）如何清理烂尾项目错综复杂的各种关系，明确各类主体的责任？
四、思考
（一）对于房地产烂尾项目，必须实行政府干预。
除了行政行为导致房地产项目烂尾的情况外，其他烂尾情况都是市场缺陷造成的后果，诸如资本的逐利性、个体市场行为的微观性和盲目性、拆迁人和被拆迁人获取信息的不对称性、开发商的不诚信行为等等。
同时，作为公共产品的法律制度本身的缺憾，也加剧了被拆迁户的弱势群体地位，以至于被拆迁户身为债权人却无力自救、无法自救。其实，这正是市场不能发挥“无形之手”作用的体现。这时候，政府不应该无所作为，而应该积极发挥“有形之手”的.调节作用，主动介入、干预。考虑到这些烂尾项目产生的历史背景，政府更应该负起责任来，有所作为。
但是，干预并不意味着政府应当为市场主体的市场行为“买单”。干预的目的，在于尽快消除烂尾项目妨碍社会与经济正常发展的不良影响和消极作用，其中重点是最大限度地保护被拆迁户的基本财产利益；在于弥补市场机制缺陷，恢复市场机制的功能。
在实现这一目标的过程中，政府以市场监护人的身份出现，理顺各种关系，帮助市场主体分清责任、落实责任，解决问题，而不应该由政府一律“买单”。不分青红皂白，轻率主张甚至决定政府“买单”，将会给市场经济的发育和发展带来长远后患。
政府干预，采取行政手段和法律手段密切配合的干预方式。只有采取行政手段，干预才有显效；只有采取法律手段，才能分清责任，确定责任主体和责任大小。
（二）应当分类处理，并且主要应采取司法途径，才能解决房地产烂尾项目的根本出路问题。
对于行政行为导致的房地产烂尾项目，自然应由政府负责解决有关遗留问题。对于其他烂尾项目，同样要分别不同情况进行处理：
1．对于开发商已经取得国有土地使用权的烂尾项目，在不违反法律，不规避宏观调控政策，并体现处理结果社会效益最大化的前提下，不排除通过盘活等市场的途径来处理。
但是，鉴于前述种种困境，主要还是应该通过司法途径来解决。 所谓司法途径，这里指为被拆迁户提供法律咨询，帮助他们提起诉讼，诉请法院判决开发商支付拆迁补偿安置本金；法院受理了同一烂尾项目一定比例的案件后，查封该项目并强制执行，优先偿付被拆迁户的拆迁补偿安置本金。显然，采取司法途径，在很多细节问题上需要司法机关和行政机关的相互默契和密切配合。
2．对于开发商因未缴齐国有土地使用权出让金，没有取得国有土地使用权的烂尾项目，可以通过解除国有土地出让合同或者采用闲置土地处置的办法，予以收地，收回后作为储备用地，增强政府的宏观调控能力。当然，对这类烂尾项目，也可以结合司法途径来处理。
司法途径、收地以及盘活等市场途径，都是依法而为，都属于法律手段。
对于不涉及被拆迁户的其他债权债务，不是处理烂尾项目的重点，宜由当事人自行通过诉讼或者其他途径解决。
（三）创新制度，为解决房地产烂尾项目提供合法并且更有力、有效的手段支持。
如前所述，在目前的制度框架内，处理市场原因造成的房地产烂尾项目，几乎没有出路。为了解决长期困扰当地社会与经济发展的房地产烂尾项目，一些地方克服了种种困难，在行政机关和司法机关的密切协作下，出台了一些处理房地产烂尾项目的特殊政策，实践证明行之有效。
但是，长远来看，有市场就有市场风险，即使建立了充分的预防机制，也难以完全避免房地产烂尾项目的产生。因此，创新制度，为处理房地产烂尾项目提供法律保障，才更具根本性和长远性。
1．设立拆迁补偿安置本金优先受偿的法律制度。被拆迁户用安身立命之所与拆迁人交换得一纸拆迁补偿安置协议后，依照现行法律，物权就转化为债权，而且是普通债权，没有优先受偿性。为此，可以采取两种办法解决：
第一，通过司法解释，确立拆迁补偿安置本金在法院执行分配顺序上，优先于其他债权受偿；
第二，基于物权优先于债权的民法原则，在物权法上创设一种拟制所有权，规定：“房屋被拆除，所有权人在获得全部补偿安置之前，房屋所有权视为未消灭。”这样，通过诉讼，在法院进行执行分配时，被拆迁户的拆迁补偿安置本金就可以顺理成章地优先于一切债权受偿。
2．建立针对弱势群体的成本低廉的诉讼制度。在民事诉讼法上，把房地产烂尾项目的被拆迁户纳入弱势群体的范畴，针对弱势群体诉讼作出制度安排，主要是缓交诉讼费、诉讼保全费和执行费，免交财产保全担保金等；并且规定，对于经当地政府确认的房地产烂尾项目，财产保全的范围可以是整个项目。
鉴于很多被拆迁户对开发商心存侥幸，从而存在消极行使诉权的情况，可以在将来引入公益诉讼制度的时候，考虑把针对房地产烂尾项目提起的关于拆迁补偿安置本金的诉讼，纳入公益诉讼中来。
3．实行垫付制度和追偿制度。处理房地产烂尾项目，一个根本宗旨在于使被拆迁户得到妥善安置，或者使其拆迁补偿安置本金得到偿付。这是一条底线，否则不能说处理结果是成功的。
为此，实行垫付制度和追偿制度十分必要。例如，遵循司法途径处理房地产烂尾项目，被拆迁户的拆迁补偿安置本金只能得到部分偿付时，通过制度设置对不足部分给予垫付，由垫付主体向开发商追偿。要明确垫付和追偿的主体及其责任。对于政府部门之外的其他垫付主体，政府可以考虑以其他适当的形式给予一定的补偿。
（四）有必要严格追究违反房地产市场监管规定，造成房地产项目烂尾的开发商的法律责任，包括刑事责任。
房地产烂尾项目给广大被拆迁人（包括公房所有权人）造成了巨大经济损失，对当地社会与经济发展危害甚重。一些房地产项目之所以烂尾，完全是由于开发商的不诚信行为比如商业欺诈造成的，但是现实中却鲜有不良开发商因此遭受法律的惩处
。为了整肃房地产市场秩序，以儆效尤，必须追究这类开发商的法律责任，包括刑事责任。通过完善相关立法包括刑事法律制度,加强执法，可以做到这一点。例如，对违反房地产市场监管规定，导致房地产项目烂尾，给国家、被拆迁户造成重大经济损失的，追究有关房地产公司法定代表人和相关责任人的经济责任或者行政责任。
对违反房地产市场监管规定，以抽资、转移监控款、携款潜逃等恶意行为导致房地产项目烂尾，给国家、被拆迁户造成特别重大经济损失的，除追究上述个人经济责任或者行政责任外，还应追究有关房地产公司及其法定代表人、其他相关责任人的刑事责任。
律师表示，有两种情形楼盘烂尾，已完工的和未完工的。
对于已完工的楼盘，购房者应及时向房管部门咨询办理房产证。如购房人已付清房贷，则可以凭相关部门开具的开发商注销证明和购房合同原件等资料，申请办理房产证并取得房屋所有权。这时，房企破产对业主的房屋权利归属不产生影响。
若楼盘尚未完工，就要弄清楚烂尾楼的产权状况。一些开发商为获取资金，可能将在建房屋抵押给银行。那么，一旦楼盘烂尾或企业破产，房子的他项权利归属银行，尽管购房者支付了房款，也无法得到完整产权。
这种情况下，若购房人尚未付清全部价款，房企也没有转移所有权，那么双方均未履行完毕合同，破产管理人有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。
1、问：如果房子烂尾，房贷还需要还吗？
答：从法律关系上来讲，此时必须继续保持还款。购房人和银行的债务关系不会因为房子的状态而改变。
购房者与开发商是买卖关系，购房者与银行是借贷关系。虽然按揭贷款以购房合同为前提，但是这两种合同是独立的'。
购房人可以追究开发商的责任，但申请贷款后，银行有权要求借款人按时还款，与开发商无直接关系。若拒绝还贷，购房人需承担与银行之间的违约责任。
不过，如果购房者遇到此类事件，可先与银行、保险公司进行交涉、协商，由贷款银行出面与开发商沟通，如果烂尾情况是长期性的，也可以向银行申请房贷合同暂停。
2、问题：遭遇楼盘烂尾，消费者是否可以要求退房呢？
答：购房人不要一时冲动，将房子退给开发商。
此时开发商手里已经没有资金，即使退房，购房者也只能拿到收据或欠条，而拿不到购房款，这时购房者与开发商变成了债权债务关系。若开发商最后资不抵债，破产清算，其资产将被法院拍卖。根据《破产法》偿债先后的规定，购房人比一般债主更容易得到开发商的补偿款。如果选择了退房，那么消费者就变成了开发商的债主，补偿顺序在购房人之后。
3、问题：如何才能避开烂尾楼呢？
答：建议购买现房，或者主体结构快完工的准现房。
如果购买期房，要仔细查看项目的五证，只有拿到预售证的房子才可以对外销售。
此外，消费者也应提前了解项目开发商，包括开发商的销售收入、负债率、品牌影响力、以往项目运作情况等。还可以通过网上查询，了解该房企是否有较多的经济诉讼案件，做为判断依据。
