深圳学区房为什么暴跌，在执行“二手房指导价”的同时，深圳也在推行“大学区房”制度，以往的顶配“学区房”也凉凉了。顶配“学区房”跌价1/3，深圳学区房为什么暴跌。
深圳学区房为什么暴跌1
2021年还剩2个月就要结束了，从3月就开始“凉凉”的深圳二手房，如今怎么样了？
一、褪色的“金九银十”
深圳曾经是炒房客的“天堂”，是房价永不跌的“神话”，然而随着“二手房指导价”出台，这个骄傲的城市也走下了“神坛”。
今年2月，深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布深圳3595个住宅小区的二手住房成交参考价格。目的就是引导银行，以后全都根据指导价进行贷款。也就是说，不管你成交价怎么样，贷款是固定的。 这一招严厉地打击了炒房投机风气，对深圳二手房市场也造成了深远影响。
从4月开始深圳二手房市场成交量就开始下跌，随后几个月一路下滑，直到今年6月跌破了3000套的“荣枯线”。下半年来“指导价”威力持续发酵，传统销售旺季“金九银十”也在褪色，据统计，今年9月深圳二手住宅仅成交1765套，10月国庆期间仅成交4套二手房。
二、卖不出去的“学区房”
在执行“二手房指导价”的同时，深圳也在推行“大学区房”制度，以往的顶配“学区房”也凉凉了。
10月18日，就是今天，央媒早间时分发布报道称，记者从深圳当地房产中介一位工作人员处了解到，该房地产经纪所在的中介于9月成交了一套“核电花园”小区的房子，在降价近600万元后才终于卖了出去。
众所周知，深圳福田百花片区素来以学区闻名，片区内的15个小区，都是学区房中的佼佼者，其中就包括始建于1990年的“老破小”——核电小区。据上述中介工作人员介绍称：在深圳二手房市场较好时，即房价最高点时（17-18万/平方米），“核电花园”小区二手房最高成交价高达1700多万元，而上次成交的这套房子仅1100多万元，降幅高达近600万元，相当于跌价超过了35%。
三、房地产税正在路上
深圳二手房凉了，顶配“学区房”跌价1/3，更让炒房客们心慌的是，房地产税要来深圳了。
10月15日，《求是》杂志发表习近平主席重要文章《扎实推进共同富裕》，其中特别提及了“房地产税”，虽然就说了24个字（含标点符号）：“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。”但其中的意味很明显，在“金九银十”这个关键节点，官媒给楼市定了个调，“房住不炒”主基调不会放松，房地产税落地在持续推行中。
相关部门原负责人贾康认为：深圳、海南、浙江等房价上涨速度过快、楼市热度过高的城市，可以先直接“动真格”加入试点征收“房地产税”，而不必等待那个漫长的过程（房地产税立法）。换而言之，或许在房地产税正式落地之前，曾经讨论过多次的房地产税试点城市扩围，要从深圳开始了。
深圳学区房为什么暴跌2
时隔半年，深圳顶级学区房——百花片区二手房的价格再探新低，但“有价无市”成了今年的常态。
3月下旬，第一财经记者走访了深圳福田区百花片区，彼时房屋中介告诉记者，带“双实验”学位的国城花园44平方米的一房业主报价是1500万元，并且仅一套在售。
时隔半年，9月底，记者再次走访该片区，房屋中介告诉第一财经记者，“目前该片区44平方米一房在售的有约10套，市场上业主最低报价是1300万。”
从3月到9月，片区最受欢迎且单价最高的国城花园一房数量从一到十，价格也再现新低，但成交量却几乎为“零”。 在该片区工作8年的中介王力告诉第一财经记者，现在国城花园的一房和三房与去年成交价对比还是高了几十到上百万，去年11月份成交的国城花园44平方米一房价格为1220万。
但王力表示，即使是市场上的最低报价，房子仍卖不动。
相比于早两年“一有空房就被抢光”的“盛况”，今年百花片区着实有些“凉了”。业内不少人士认为，二手房政府指导价、限制离婚买房政策以及教育均等化等都导致买家观望、业主降价。
同时，深圳市房地产中介协会发展研究部主管华洪对第一财经记者表示，深圳“天价学区房”在报价上相比去年可能会有所上涨，但没有成交的支撑，这种报价很飘渺。同时，参考价政策以及学区房改革，在很大程度上已经对市场买家形成了止涨的预期，而目前调控政策才过去8个多月，时间并不长，如果在明年这个时候再来看，所谓的“天价”还能否维持“天价”就真的不敢说了。
两种心态致顶级学区房有价无市
深圳市福田区的百花片区面积不大，约1平方公里的范围内囊括了实验小学、实验中学、荔园小学、百花小学等深圳第一梯队的学校，百花片区也由此成为深圳历史最久、实力最强的顶级学区房片区。
今年市场行情遇冷，片区某房产中介姜海对第一财经记者称，今年还没开单。据其介绍，目前能上“双实验”的两个小区国城花园和南天二花园皆有房源在售，有好价格。
从其提供的业主报价来看，目前国城花园面积在44平方米左右的一房，最低报价为1300万，最高报价为1548万。7月24日，该套“1300万”的一房首次挂牌，彼时业主报价为1600万。9月25日，业主提出首次降价，直接降价300万至1300万。姜海称，该业主最先的.报价也是高于市场价的，现在着急用钱，所以直接给到市场最低价，期望尽快出售。
与此同时，第一财经记者注意到，同小区的一套约95平方米的三房在近半年内连降了6次，自今年4月份挂牌后，几乎每隔一月便降一些，但目前仍未售出。最近一次是8月16日，价格下调100万，目前业主报价2200万，单价约23.16万/平方米。
虽然片区内不断有业主报价持续下行，但目前市场的最低报价仍高于去年年底的成交价。王力对第一财经记者称，南天二花园的一套82平方米的房子去年年底成交价格在1550万~1600万元之间，94平方米的成交价在1600多万，但对比目前市面上业主的报价，82平方米的价格在1780万~1850万，94平方米的在1900万~1950万，已经是虚高了200多万了。
王力表示：“片区内其他几个小区也同样如此，虽然市面上的挂盘价确实降了，但对比去年还是涨了。”
但另一方面，今年以来的实际成交却是少之又少。王力向第一财经记者透露，今年1月到9月以来，成交的总套数还不到往年高峰期3月份一个月的成交量。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁对第一财经记者表示，深圳顶级学区房价格下跌显然是深圳推行大学区政策直接导致的。大学区政策正是要破除“一对一”格局，买学区房但不能保证上名校，便能避免“天价学区房”的出现。
宋丁称，部分业主受政策影响，想通过降价尽快出手，而大部分业主还是选择保持原有报价。而目前大学区政策还在局部试点，全面普及仍需要一个过程。在这段时间里，要想在这个学校上学，执行的仍是原有政策，这也是价格同比仍上涨的原因。而对于买家来说，既然有大学区这样一个前瞻性政策，便不会着急卖房，希望等到大学区政策推行后，房价下跌趋于稳定后再入手，这两种心态便导致了有价无市的情况。
